Beregn dokumentavgift, tinglysingsgebyr og totale kostnader ved boligkjøp i Norge. Oppdatert for 2025.
| Kostnad | Beløp |
|---|
Ved kjøp av borettslagsleilighet slipper du dokumentavgift. Årsaken er at du kjøper en andel i borettslaget, ikke selve eiendommen. Borettslaget eier tomten og bygningen, og det er derfor ingen tinglysing av hjemmelsovergang som utløser dokumentavgift. Dette kan spare deg for store beløp sammenlignet med å kjøpe selveierbolig.
I Norge må du ha minst 15 % egenkapital av boligens kjøpesum for å få boliglån. Dokumentavgift og tinglysingsgebyr kommer i tillegg til egenkapitalkravet og kan ikke lånefinansieres. Sørg for at du har nok til å dekke begge deler før du legger inn bud.
Dokumentavgift er en statlig avgift som betales ved tinglysing av dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom (grunn og bygninger) i Norge. Avgiften er på 2,5 % av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet, eller kjøpesummen dersom den er høyere.
Avgiften er hjemlet i lov om dokumentavgift og Stortingets årlige avgiftsvedtak. Dokumentavgiften betales til Kartverket i forbindelse med tinglysing av skjøtet, og er en vesentlig inntektskilde for staten med flere milliarder kroner innbetalt årlig.
Dokumentavgiften beregnes av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet. I praksis brukes kjøpesummen som beregningsgrunnlag. Kartverket kan likevel kreve at en høyere markedsverdi legges til grunn, for eksempel ved salg mellom nærstående til underpris.
Ved kjøp av nyoppført bolig fra utbygger beregnes dokumentavgiften normalt kun av tomtens verdi, ikke av hele kjøpesummen inkludert bygget. Dette kan spare kjøperen for betydelige beløp.
Det er kjøperen som betaler dokumentavgift. Avgiften betales via eiendomsmegler eller oppgjørsansvarlig som en del av det samlede oppgjøret ved boligkjøpet. Beløpet trekkes fra oppgjøret før selger mottar sin betaling.
I praksis betyr dette at du som kjøper må ta høyde for dokumentavgiften i tillegg til selve kjøpesummen når du planlegger finansieringen. Avgiften kan ikke forhandles bort, men selger kan i teorien kompensere ved å senke prisen.
Ikke alle eiendomsoverdragelser utløser dokumentavgift. De viktigste unntakene er:
Ved kjøp av borettslagsbolig betaler du ikke dokumentavgift. Årsaken er at borettslaget eier tomten og bygningen, mens du som kjøper får en andel (borett) i borettslaget. Siden det ikke overføres hjemmel til fast eiendom, utløses ikke dokumentavgift. Du betaler kun tinglysingsgebyr for andelsoverdragelsen.
Ved arv av bolig kan arvinger få fritak for dokumentavgift dersom hjemmelen overføres i tråd med arvelovens regler. Fritaket gjelder ved både testamentsarv og lovbestemt arv. Tinglysingsgebyr må likevel betales.
Overdragelse av eiendom mellom ektefeller utløser ikke dokumentavgift når overdragelsen skjer som gave, eller som del av deling ved separasjon eller skilsmisse. Merk at samboere ikke har det samme fritaket.
Tinglysingsgebyr er en fast avgift som betales til Kartverket for å registrere (tinglyse) dokumenter i grunnboken. Ved boligkjøp er det normalt to gebyrer:
Skjøtet er dokumentet som overfører eiendommen fra selger til kjøper. Når skjøtet er tinglyst, står du som hjemmelshaver (eier) i grunnboken. Gebyret er likt uansett boligens verdi.
Dersom du tar opp boliglån, må banken tinglyse pant i boligen din. Gebyret for tinglysing av pantedokumentet er også 585 kr. Kjøper du uten lån (kontantkjøp), slipper du dette gebyret.
Samlet tinglysingsgebyr ved et normalt boligkjøp med lån: 1 170 kr (skjøte + pantedokument).
Ved kjøp av bolig i Norge er det flere kostnader utover selve kjøpesummen. Her er en samlet oversikt:
Legg inn minst 3 -- 5 % av kjøpesummen til kostnader utover selve prisen. For en bolig til 4 millioner betyr det 120 000 -- 200 000 kr ekstra. Ha dette tilgjengelig slik at du unngår ubehagelige overraskelser i oppgjøret.
Å kjøpe bolig for første gang er en stor milepæl. Her er de viktigste tingene å tenke på:
Kontakt banken og få et finansieringsbevis før du begynner å lete etter bolig. Da vet du nøyaktig hva du har råd til, og selger vil ta budet ditt mer seriøst i en budrunde.
Ikke bare se på kjøpesummen. Dokumentavgift (2,5 %), tinglysingsgebyr, forsikringer og eventuelle oppussingsbehov må inkluderes i budsjettet ditt. Bruk kalkulatoren øverst på denne siden for å beregne de offentlige avgiftene.
Velger du borettslag, slipper du dokumentavgiften på 2,5 %. Det kan spare deg for hundretusener av kroner ved innflytting. Husk likevel å vurdere fellesgjelden i borettslaget, da den påvirker totalkostnaden din.
I borettslag er fellesgjelden en del av din totale boliggjeld. En billig leilighet med høy fellesgjeld kan bli dyrere enn en dyrere leilighet med lav fellesgjeld når alt regnes med. Se alltid på totalpris (kjøpepris + fellesgjeld).
Områder i utvikling kan gi god verdiøkning. Sjekk kommuneplaner og reguleringsplaner for å se hva som planlegges i nærheten -- det kan påvirke både bokvalitet og boligverdi.
I Norge krever bankene at du har minst 15 % egenkapital av boligens kjøpesum for å få innvilget boliglån. For en bolig til 4 000 000 kr trenger du altså minst 600 000 kr i egenkapital.
Dokumentavgiften og tinglysingsgebyrene kan ikke lånefinansieres og kommer på toppen av egenkapitalkravet. Det betyr at du i praksis trenger mer enn 15 % av kjøpesummen tilgjengelig.
For en selveierbolig til 4 000 000 kr:
Egenkapital (15 %): 600 000 kr
Dokumentavgift (2,5 %): 100 000 kr
Tinglysingsgebyr: 1 170 kr
Totalt behov: ca. 701 170 kr
Boligsparing for ungdom (BSU) er den mest gunstige spareordningen for førstegangskjøpere under 34 år. Du får 20 % skattefradrag på innskudd opptil 27 500 kr per år, med en totalramme på 300 000 kr. BSU-sparingen inngår som del av egenkapitalen din ved boligkjøp. Les mer i vår fullstendige BSU-guide.
Valget mellom selveierbolig og borettslagsbolig har stor innvirkning på kostnadene ved boligkjøp og din juridiske stilling som eier.
For en bolig med kjøpesum på 4 000 000 kr:
Forskjellen er hele 100 585 kr for en bolig til 4 millioner. Men husk: borettslagets fellesgjeld må regnes inn i totalprisen. En borettslagsleilighet til 2 millioner med 2 millioner i fellesgjeld koster reelt sett like mye som en selveierleilighet til 4 millioner -- men du sparer dokumentavgiften.
Når du sammenligner borettslag og selveier, regn alltid med pris + fellesgjeld for borettslaget. Sjekk også om fellesgjelden har fastrente eller flytende rente, og når eventuell rentebinding utløper -- dette påvirker de månedlige felleskostnadene fremover.