Et depositum er penger du stiller som sikkerhet når du leier bolig. Det viktigste å vite: pengene skal stå på en egen sperret depositumskonto i ditt eget navn — aldri på utleiers konto.
Depositumkalkulator
Veiledende informasjon. Reglene om depositum står i husleieloven § 3-5, som du finner i fulltekst på Lovdata. Loven kan endres, og enkeltsaker kan ha detaljer som gjør at utfallet blir et annet. Ved uenighet er det Husleietvistutvalget som avgjør boligleietvister.
Utleier overlater en bolig verdt flere millioner til en person hun ikke kjenner, og har begrenset mulighet til å sjekke betalingsevne på forhånd. Depositumet er sikkerheten som gjør at hun tør. Det dekker to slags risiko: at leien ikke blir betalt, og at boligen blir skadet.
Samtidig er depositumet en betydelig sum for leietakeren. Tre måneders leie på 14 000 kroner er 42 000 kroner som blir stående bundet gjennom hele leieforholdet. Loven har derfor bygget inn en rekke vernebestemmelser, og de er ufravikelige i leieforhold om bolig: en avtale som gir leietaker dårligere rettigheter enn loven, er ikke bindende, uansett hva som står i kontrakten og hva begge parter signerte.
Husleieloven setter et tak: depositumet kan ikke overstige seks måneders leie. I praksis er tre måneder det klart vanligste. Seks måneder forekommer sjelden, og da gjerne i tilfeller der leietaker har svak betalingshistorikk eller ikke kan dokumentere inntekt.
Har du avtalt mer enn seks måneder, er den overskytende delen ikke bindende, og du kan kreve den tilbake. Det gjelder også om du selv foreslo beløpet.
Merk skillet mot forskuddsleie. Utleier kan i tillegg kreve leie forskuddsvis, men ikke for mer enn én måned av gangen. Depositum og forskuddsleie er to ulike ting: forskuddsleien går rett til å dekke leien for perioden, mens depositumet står urørt til leieforholdet er over.
Dette er punktet flest leietakere ikke kjenner, og der flest utleiere gjør feil — noen av uvitenhet, noen ikke.
Depositumet skal settes på en egen depositumskonto, som opprettes i leietakers navn, i leietakers egen bank. Kontoen er sperret for begge parter: verken du eller utleier kan ta ut penger på egen hånd. Det er en av lovens få helt firkantede regler.
Grunnen er konkret. Står pengene på utleiers konto, er de utleiers penger juridisk sett. Går utleier konkurs, inngår de i konkursboet og du står i kø med alle andre kreditorer. Blir dere uenige, må du saksøke for å få dem tilbake, i stedet for at utleier må gå til Husleietvistutvalget for å få utbetalt.
Det skjer ofte, og formuleringene varierer: «banken tar så mye gebyr», «vi gjør det enkelt», «jeg har alltid gjort det slik». Svaret er det samme uansett begrunnelse.
Noen utleiere ønsker å unngå depositumskonto fordi de vet at pengene da er reelt sperret. Det er i seg selv et signal om hvordan resten av leieforholdet kan bli.
To detaljer som ofte skaper diskusjon, men som loven avklarer tydelig:
Når leieforholdet er avsluttet, er hovedregelen enkel: er dere enige, signerer begge på at banken utbetaler, og pengene er på konto i løpet av få dager.
Er dere ikke enige, gjelder en fastsatt prosedyre. Du kan be banken utbetale depositumet til deg. Banken varsler da utleier, som får en frist på fem uker til å dokumentere at han har reist krav mot deg — ved å bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller ved søksmål. Gjør han ikke det innen fristen, utbetaler banken til deg.
Det motsatte gjelder også: utleier kan kreve utbetaling for ubetalt leie, med varsel til deg gjennom banken. Protesterer du innen fristen, må utleier gjennom Husleietvistutvalget for å få medhold. Ingen av dere kan altså ensidig ta pengene — det er hele poenget med sperringen.
Depositumet skal dekke krav som følger av leieforholdet. Det er en avgrenset liste:
Grensen mellom skade og slitasje er der de fleste tvistene ligger. Utgangspunktet er at alminnelig aldring og bruk er utleiers ansvar. Du skal ikke betale for at et gulv ble ett år eldre mens du bodde der. Vurderingen påvirkes også av tid: et gulv med ti års forventet levetid som var fem år gammelt da du flyttet inn, kan ikke kreves erstattet som nytt.
| Forhold | Normal slitasje | Skade du kan bli ansvarlig for |
|---|---|---|
| Vegger | Falmet maling, små spikerhull etter bilder | Store hull, hull etter veggfeste for TV |
| Gulv | Slitasje i gangsoner, matte striper | Dype riper, brennmerker, vannskade |
| Bad | Misfargede fuger, slitt silikon | Knuste fliser, skade etter feil bruk av avløp |
| Hvitevarer | Slitte pakninger, redusert effekt | Knuste hyller, skade etter feilbruk |
| Vinduer | Slitte hengsler, tettelister | Knust glass |
| Renhold | Vanlig støv etter innflytting | Boligen levert uvasket eller full av gjenstander |
Tabellen er veiledende. Hva som regnes som normal slitasje avhenger av botid, boligens stand ved innflytting og hva som er dokumentert.
Hvis du bare skal huske én praktisk ting fra denne siden ut over depositumskontoen, er det denne: dokumenter tilstanden ved innflytting. En overtakelsesprotokoll er et enkelt skjema der dere sammen går gjennom boligen og noterer alle feil, mangler og slitasje som finnes allerede. Begge signerer, og begge beholder et eksemplar.
Ta i tillegg bilder av alt: hvert rom, alle skader, alle målerstander, innsiden av kjøleskapet, badet fra fire vinkler. Bilder har tidsstempel, og et tidsstemplet bilde fra innflyttingsdagen avslutter de fleste diskusjoner på stedet.
Gjør nøyaktig det samme ved utflytting. Da har du to sett med dokumentasjon som viser forskjellen, og forskjellen er det eneste utleier kan kreve noe for.
Sjekkliste for inn- og utflytting
Har du ikke tre månedsleier tilgjengelig, finnes det en garantiordning. Et forsikringsselskap eller en bank garanterer for beløpet overfor utleier, og du slipper å binde opp egne penger.
Det koster. Premien er typisk et sted mellom 10 og 20 prosent av garantibeløpet i året, altså gjerne 3 000–8 000 kroner årlig på et depositum på 40 000 — og premien får du aldri tilbake. Blir det trukket på garantien fordi du skylder leie eller har skadet noe, betaler selskapet utleier og krever beløpet inn fra deg etterpå. Garantien fjerner altså ikke ansvaret ditt, bare likviditetsbehovet.
Regnestykket er enkelt: har du pengene, er vanlig depositum nesten alltid billigst, siden du i tillegg får rentene. Har du dem ikke, er garanti et reelt alternativ — men budsjetter den som en fast utgift, ikke som en engangskostnad. Legg den inn i budsjettet sammen med resten av bokostnadene. Noen utleiere godtar dessuten ikke garanti, så avklar det før du signerer.
| Ordning | Binder opp kapital | Kostnad | Får du igjen? |
|---|---|---|---|
| Depositum | Ja, hele beløpet | Ingen — utleier betaler gebyret | Ja, med renter |
| Depositumsgaranti | Nei | Årlig premie, typisk 10–20 prosent | Nei, premien er tapt |
| Forskuddsleie | Maks én måned | Ingen | Nei, den dekker leien |
Premienivået er veiledende og varierer mellom tilbydere. Vilkårene for garantien er en privatrettslig avtale, ikke regulert av husleieloven på samme måte som depositum.
Er du ung og skal flytte for første gang, er depositumet ofte den største enkeltsummen i regnestykket. Se hva som ellers må på plass under flytte hjemmefra.
Husleietvistutvalget behandler tvister om leie av bolig. De er billigere og raskere enn domstolene, gebyret er lavt, og du trenger ikke advokat. Avgjørelsene har samme virkning som en dom hvis de ikke bringes videre.
Før du klager, gjør tre ting. Krev skriftlig. Send et brev eller en e-post der du oppgir beløpet, begrunnelsen og en frist. Samle dokumentasjonen. Kontrakt, overtakelsesprotokoll, bilder fra inn- og utflytting, kvitteringer og all skriftlig kommunikasjon. Regn på hva som står på spill. Er tvisten på 4 000 kroner, kan det lønne seg å forhandle; er den på 40 000, er terskelen for å klage lav.
De generelle reglene for leieforholdet ellers — oppsigelsestid, leieøkning, vedlikeholdsansvar og framleie — står på siden om husleie. Skal du sammenligne med andre typer egenrisiko i norske avtaler, er egenandel et beslektet begrep, men noe helt annet juridisk.
Husleieloven setter taket til seks måneders leie. Tre måneder er det klart vanligste i praksis. Avtaler du mer enn seks måneder, er den overskytende delen ikke bindende, og du kan kreve pengene tilbake. Grensen gjelder depositumet alene — forskuddsleie kommer i tillegg, men kan ikke avtales for mer enn én måned av gangen.
Nei. Depositumet skal stå på en egen depositumskonto i leietakers navn, sperret for begge parter. Ber utleier om pengene til sin private konto eller til selskapets driftskonto, er det i strid med husleieloven. Be skriftlig om at det opprettes depositumskonto. Har du allerede betalt, kan du kreve beløpet tilbake med renter, og du har rett til det uavhengig av hva kontrakten sier.
Utleier dekker kostnaden ved å opprette kontoen. Kontoen skal likevel stå i leietakers navn og i leietakers egen bank. Rentene som løper på beløpet tilhører leietaker, og utbetales sammen med depositumet når leieforholdet er avsluttet.
Ubetalt husleie, skade på boligen utover normal slitasje, manglende rengjøring ved utflytting og andre krav som følger av leieavtalen. Utleier kan ikke trekke for alminnelig aldring og bruk — slitte gulv, falmet maling eller små spikerhull etter bilder. Vurderingen tar utgangspunkt i hvor lenge du har bodd der og hvilken stand boligen var i da du overtok.
Be banken om å utbetale depositumet når leieforholdet er slutt. Banken varsler utleier, som får en frist på fem uker til å dokumentere at han har reist krav mot deg. Gjør han ikke det, utbetales pengene til deg. Reiser utleier krav, behandles saken av Husleietvistutvalget, som avgjør boligleietvister og har lave gebyrer.
Det er en avtale der et forsikringsselskap eller en bank garanterer for beløpet, slik at du slipper å binde opp egne penger. Du betaler en premie som ofte ligger på noen tusen kroner per år, og den får du aldri tilbake. Blir det trukket på garantien, kreves beløpet inn fra deg i etterkant. Har du pengene, er vanlig depositum nesten alltid billigere.