Denne siden handler om søkefasen — hvordan du leter, leser annonser og går på visning. Selve kjøpet, fra finansieringsbevis til overtakelse, er beskrevet på siden om boligkjøp.
Visningssjekkliste
Trykk på et punkt for å krysse av. Feltet under hvert punkt er til notater — skriv ned det du faktisk ser, ikke det du tror du kommer til å huske.
Sammenlign to boliger
Om tallene: sammenligningen er ren regning på det du selv taster inn. Den sier ingenting om standard, beliggenhet eller vedlikeholdsbehov, og felleskostnader kan endres av styret. Fellesgjeld i borettslag nedbetales gjennom felleskostnadene, så en del av den månedlige summen er avdrag på egen gjeld og ikke en ren utgift.
De fleste starter med å bla i annonser, og lar utvalget definere hva de vil ha. Det er bakvendt. Markedet viser deg det som tilfeldigvis er til salgs akkurat nå, og etter tjue annonser har du glidd langt bort fra det du trengte i utgangspunktet.
Skriv derfor ned kravene før du begynner, og del dem i to kolonner. Må-ha er det som gjør boligen ubrukelig for deg hvis den mangler: nok soverom, mulighet for å sykle til jobb, heis fordi kneet ikke tåler fire etasjer, plass til et arbeidsbord. Fint-å-ha er alt annet: balkong mot vest, peis, kort vei til treningssenteret.
Poenget med å skrive listen ned er at den skal være uforandret når du står i en budrunde. Under press flytter folk systematisk punkter fra må-ha til fint-å-ha for å rettferdiggjøre at de vil ha nettopp denne boligen. En liste du laget i ro er den beste motvekten mot deg selv tre uker senere.
Hold må-ha-listen kort. Fem punkter er mye. Har du ni absolutte krav i et normalt marked, kommer du til å lete lenge, og du vil sannsynligvis bryte flere av dem uansett.
Finn.no er der praktisk talt alle norske boliger annonseres, og søkefunksjonen er bedre enn de fleste bruker den. Tre grep gjør mest forskjell.
Lagre søket og slå på varsling. Når du har satt område, prisintervall, boligtype og antall soverom, lagrer du søket og velger varsling på e-post eller i appen. I pressområder legges annonser ut med få dagers varsel før visning, og sjekker du manuelt annenhver dag, mister du boliger du kunne rukket.
Lag flere søk, ikke ett bredt. Ett søk med vide grenser gir mye støy. Del heller opp: ett søk per bydel eller tettsted, med prisintervall tilpasset nettopp der. Da ser du raskt hvilke områder som faktisk er innenfor budsjettet ditt.
Søk litt over budsjettet. Boliger som ligger 5–10 prosent over det du kan strekke deg til, bør du se på likevel. Noen av dem selges under antydning fordi de har fått lite oppmerksomhet, ligger ute over sommeren eller har en detalj som skremmer andre bort.
Hvor mye du faktisk kan by, er et spørsmål om finansieringsbevis og egenkapital. Er du usikker på rammen, regn på det i bolånskalkulatoren før du begynner å se på boliger.
Prisantydningen er den summen selger og megler har blitt enige om å legge boligen ut for. Den er ikke et pristak, ikke en verdivurdering du kan stole på, og i mange tilfeller ikke i nærheten av hva boligen ender på.
Mekanismen er enkel. Lav antydning gir flere klikk, flere på visning og flere budgivere. Flere budgivere gir høyere sluttpris. En megler som setter antydningen høyt, risikerer at boligen blir liggende — og en bolig som har ligget lenge ute, oppfattes som feil selv når den ikke er det.
Derfor er det solgt-prisene som er den nyttige informasjonen. Se på hva tilsvarende boliger i samme nærområde faktisk er solgt for de siste seks månedene, ikke hva de ble lagt ut for. Slike tall finnes i prisstatistikk fra bransjen, og megleren kan ofte oppgi dem for konkrete adresser. Kombiner det med generell prisutvikling, og du har et forsvarlig utgangspunkt.
En boligannonse er skrevet for å selge. Det er ikke uredelig, men det betyr at du må lese etter det som ikke står like tydelig. Seks opplysninger avgjør som regel om boligen er verdt en visning.
| Opplysning | Hva du ser etter | Hvorfor det betyr noe |
|---|---|---|
| Byggeår | Før 1980, 1980–2000, etter 2000 | Sier mest om rør, elektrisk anlegg og isolasjon |
| P-rom mot BRA | Stor forskjell betyr mye bod og kjeller | Du betaler for BRA, men bor i P-rom |
| Fellesgjeld | Beløp og gjenstående løpetid | Legges til kjøpesummen og endrer totalprisen |
| Felleskostnader | Hva som inngår — strøm, internett, avdrag | To like tall kan dekke helt ulike ting |
| Energimerke | Bokstav og farge, A til G | Grovt anslag på oppvarmingsbehov |
| Oppussingsbehov | «Behov for oppgradering», «original standard» | Standardformuleringer for betydelig arbeid |
Les også tilstandsrapporten før visning hvis den er lagt ut. Rapporten bruker tilstandsgrader fra TG0 til TG3, der TG2 og TG3 markerer avvik. En TG3 på bad betyr som regel en totalrenovering til flere hundre tusen kroner, og det bør trekkes fra det du er villig til å by — ikke oppdages etter overtakelse.
Bildene fortjener også mistenksomhet. Vidvinkel gjør små rom store. Mangler det bilde av kjøkkenet, badet eller ett av soverommene, er det som regel en grunn til det. Sjekk plantegningen mot bildene: den gir deg de reelle proporsjonene.
En visning varer sjelden mer enn en halvtime, og du deler den med ti andre. Bruk tiden på det som koster mye å utbedre, og ignorer det som koster lite. Stygg veggfarge er to tusen kroner. Et bad uten membran er tre hundre tusen.
Spør når badet sist ble renovert, og om det finnes dokumentasjon fra fagfolk. Se etter fall mot sluk, misfarging i fuger, løse fliser og lukt. Et bad fra 1985 uten dokumentert membran er en utgift som kommer, uansett hvor pent det er vasket til visningen.
Åpne skapdørene og se under vasken — det er der fuktskader viser seg først. Sjekk om det er avtrekk til det fri eller bare kullfilter, og om det er plass til oppvaskmaskin.
Her merker du fukt før du ser den. Kjenn på lukten når du kommer ned trappa. Se etter saltutslag på grunnmur, mørke flekker i hjørner og avfuktere som står på. En avfukter midt i rommet er et svar i seg selv.
Åpne sikringsskapet. Skrusikringer betyr som regel et anlegg fra før 1980-tallet og en oppgradering til 30–80 000 kroner. Sjekk alder på varmtvannstank og eventuell varmepumpe, og om det er nok stikkontakter til at du slipper skjøteledninger i hvert rom.
Kondens mellom glassene betyr punkterte vinduer. I sameier og borettslag er tak og fasade som regel fellesskapets ansvar, og da er spørsmålet heller om det er vedtatt vedlikehold som vil øke felleskostnadene.
Megleren har oppdrag fra selger og får betalt av selger. Det betyr ikke at du blir løyet til — eiendomsmeglere har opplysningsplikt og risikerer ansvar for feil informasjon — men det betyr at ingen i rommet jobber for din lommebok. Still konkrete spørsmål som krever konkrete svar:
Det siste spørsmålet er verdt å stille selv om du sjelden får et fullstendig svar. En selger som allerede har kjøpt og har frist på egen overtakelse, har dårligere tid enn en som selger et arveoppgjør.
Boligen kan du pusse opp. Nabolaget følger med uansett. Bruk en time på det du ikke ser på en søndagsvisning klokka tolv.
Støy måles best ved å komme tilbake på et annet tidspunkt — en fredag kveld og en hverdagsmorgen i rushtiden. Trafikkstøy varierer med vindretning, og en gate som er stille på søndag kan være gjennomfartsvei mandag morgen.
Sol er lett å feilbedømme. Sjekk hvilken himmelretning stua og uteplassen vender mot, og hvor høyt nabobygget er. En leilighet mot nord i tredje etasje i en trang bakgård får lite direkte sol store deler av året.
Kollektivtilbudet bør måles i faktisk reisetid til der du skal, ikke i meter til holdeplassen. Ti minutter til bussen pluss en overgang kan gjøre en tilsynelatende sentral bolig til femti minutters pendling.
Skolekrets avgjøres av adressen og kan endres av kommunen. Har du eller planlegger du barn, sjekk hvilken skole adressen tilhører, og om kommunen har varslet endringer.
Eieformen påvirker både finansiering, løpende kostnader og hvor fritt du rår over boligen. Forskjellene er reelle, men ingen av formene er generelt best.
| Eieform | Hva du eier | Typiske kjennetegn |
|---|---|---|
| Selveier | Egen seksjon med grunnbokshjemmel | Høyere kjøpesum, all gjeld i eget navn, dokumentavgift |
| Borettslag | Andel med borett til én bolig | Fellesgjeld og høyere felleskostnader, ingen dokumentavgift |
| Aksjeleilighet | Aksje i et boligaksjeselskap | Sjelden form, kan gi færre banker å velge mellom |
To praktiske konsekvenser er verdt å merke seg. For det første betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen når du kjøper selveier, men ikke i borettslag — en forskjell på nesten hundre tusen kroner på en bolig til fire millioner. For det andre kan borettslag ha forkjøpsrett, som betyr at en eksisterende andelseier kan tre inn i budet ditt etter at du har vunnet budrunden.
Når du sammenligner en borettslagsleilighet med en selveier, må du legge fellesgjelden til kjøpesummen for å få sammenlignbare tall. Det er nettopp det verktøyet øverst på siden gjør.
Realistisk sett to til seks måneder fra du starter til du har fått akseptert bud. De fleste taper flere budrunder underveis, og det er normalt. Det er også nyttig: hver budrunde du taper lærer deg hva markedet faktisk betaler.
Markedet er sesongpreget. Februar til mai og august til oktober har flest annonser og flest kjøpere. Juli og romjulen har færre annonser, men også langt færre på visning — noen gjør sitt beste kjøp da, nettopp fordi konkurransen mangler.
Er du usikker på om du bør kjøpe nå eller leie en stund til, er tommelfingerregelen at kjøp lønner seg jo lengre horisont du har. Kjøp og salg koster fort 5–8 prosent av boligverdien i avgifter, gebyrer og meglerhonorar, og det tar tid å tjene inn. Vil du vite hva boligen du ser på er verdt, er metodene beskrevet på siden om boligverdi.
Neste steg: når du har funnet en bolig du vil ha, tar boligkjøp over. Finansieringsbevis, budrunde, kontrakt, oppgjør og overtakelse er beskrevet der.
Regn med to til seks måneder fra du begynner å se til du har fått tilslaget. De fleste går på mellom ti og tretti visninger og legger bud på flere boliger før de vinner en. Har du svært spesifikke krav, eller leter i et lite marked, kan det ta lengre tid. Det korteste forløpet er som regel et tegn på flaks, ikke på god teknikk.
Prisantydning er selgers og meglerens vurdering av hva boligen bør legges ut for, ikke et pristak. En lav antydning trekker flere på visning, og flere interessenter gir høyere sannsynlighet for budrunde. Derfor bør du alltid sammenligne med hva tilsvarende boliger faktisk er solgt for i samme område, ikke med antydningen.
Nei. Megleren har oppdrag fra selger og får betalt av selger, ofte med provisjon av salgssummen. Megleren har likevel plikt til å gi deg korrekte opplysninger og til å opptre ryddig overfor begge parter. Behandle svarene som informasjon du bør etterprøve i salgsoppgaven og tilstandsrapporten, ikke som råd gitt i din interesse.
I et borettslag kjøper du en andel som gir rett til å bruke en bestemt bolig, og laget kan ha felles lån som gir deg en andel fellesgjeld. Som selveier eier du seksjonen selv og tar opp all gjeld i eget navn. Borettslag har lavere kjøpesum fordi fellesgjelden ligger utenfor, men høyere felleskostnader fordi renter og avdrag betales månedlig.
Gå etter det som er dyrt å utbedre: fukt og lukt i kjeller og bad, alder på rør og sikringsskap, vinduer og tak, og om bad og kjøkken er våtromsgodkjent og fagmessig utført. Overflater som maling og gulvlister er billige å bytte og bør ikke avgjøre inntrykket ditt. Ta bilder og skriv notater mens du er der.
Nok til at du kjenner prisnivået i området fra innsiden. For de fleste betyr det minst ti visninger. Poenget er ikke antallet i seg selv, men at du skal kunne se på en annonse og vite omtrent hva boligen er verdt og hva den vil gå for. Uten den referansen er det vanskelig å vite om budet ditt er høyt eller lavt.