Fra finansieringsbevis til nøkler i hånda, i den rekkefølgen det faktisk skjer. Med kalkulator som viser hva som må stå på konto når du overtar — ikke bare kjøpesummen.
Satser og gebyrer endres. Dokumentavgiften har ligget på 2,5 prosent lenge, men både den, tinglysingsgebyrene og fribeløpet for borettslagsandeler fastsettes i statsbudsjettet og kan justeres. Tallene her er veiledende. Sjekk gjeldende satser hos Kartverket og Skatteetaten, og be megler om et skriftlig omkostningsoppsett for den konkrete boligen før du byr.
Et boligkjøp følger et fast løp. Det går fort når det først går — fra du legger inn bud til du eier boligen kan det ta under en time — men det som skjer før og etter, tar uker. Her er stegene i den rekkefølgen du møter dem.
Start i banken, ikke på Finn. Finansieringsbeviset sier hvor mye banken vil låne deg, og megler krever å se det før et bud tas på alvor. Søknaden tar gjerne noen dager til en uke, lengre hvis du er selvstendig næringsdrivende eller har uryddig gjeldshistorikk. Hvordan banken regner, står på siden om boliglån.
Beviset varer typisk tre til seks måneder. Bruk ventetiden på å rydde bort ubrukte kredittkortrammer — de teller som gjeld selv om saldoen er null.
Salgsoppgaven leser du hjemme, i ro, før visningen. På visning har du kanskje tjue minutter, og de bruker du best på å se etter det bildene ikke viser:
Etter endringene i avhendingsloven som trådte i kraft i 2022, er dette det viktigste dokumentet i salgsoppgaven. Selger kan ikke lenger selge en bolig til en forbruker med et generelt «som den er»-forbehold som velter risikoen over på kjøper. Selger må opplyse konkret, og det som ikke står i rapporten, kan bli selgers ansvar.
Til gjengjeld gjelder det motsatte også: det som står i rapporten, har du fått vite. Kjøper du en bolig der badet har tilstandsgrad 3, kan du ikke reklamere på at badet var dårlig.
| Tilstandsgrad | Betydning | Hva du bør gjøre |
|---|---|---|
| TG0 | Ingen avvik, som nytt | Ingenting |
| TG1 | Mindre avvik, normal slitasje | Les detaljene |
| TG2 | Avvik som bør utbedres, eller normal slitasje for alderen | Sett av penger |
| TG3 | Vesentlig avvik, tiltak nødvendig | Hent inn pris før du byr |
| TGIU | Ikke undersøkt | Spør hvorfor |
En terskel på 10 000 kroner gjelder ved forbrukerkjøp: mindre avvik enn dette regnes ikke som en mangel du kan kreve noe for. Kjøperens egen undersøkelsesplikt er ikke borte, den er bare blitt mindre streng.
Bud gis skriftlig til megler, som regel via en budportal med BankID. Budet skal inneholde beløp, finansieringsplan, ønsket overtakelsesdato og en akseptfrist. Megler kan ikke formidle bud med kortere frist enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning.
Tre ting er verdt å ha klart før du starter:
Du har rett til å få se budjournalen etter at handelen er sluttet. Der står alle bud med tidspunkt og beløp, anonymisert.
Når budet er akseptert, har du kjøpt boligen. Megler kaller inn til kontraktsmøte, gjerne innen en uke eller to. Kjøpekontrakten formaliserer det som allerede er avtalt: kjøpesum, overtakelsesdato, hva som følger med, og hvordan oppgjøret skal skje.
Les kontrakten før møtet, ikke på møtet. Sjekk særlig at løsørelisten stemmer med det som ble sagt på visning — hvitevarer, integrerte lamper, markiser og garasjeportslåser er klassiske tvistetemaer. Ved kontraktsinngåelse betaler du vanligvis et forskudd på ti prosent av kjøpesummen til meglers klientkonto. De pengene må være dine egne; banken utbetaler lånet først ved overtakelse.
Megleren er ikke bare selger. Ved oppgjøret opptrer megler som mellomledd: hele kjøpesummen går inn på en klientkonto, skjøtet tinglyses, selgers eventuelle pantelån innfris og slettes, og først når sikkerheten er på plass utbetales resten til selger. Det er derfor du aldri skal betale noe direkte til selger.
Banken din utbetaler lånet til klientkontoen på overtakelsesdagen, mot pant i boligen. Sjekk at banken har fått alle papirer i god tid — forsinket utbetaling gir forsinkelsesrenter, og de løper fra dag én.
På overtakelsen møtes dere i boligen. Du går gjennom rommene, kontrollerer at boligen er ryddet og rengjort, at alt avtalt inventar er der, og at ingenting er skadet siden visning. Deretter:
Oppdager du en mangel etterpå, må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget den, og senest fem år etter overtakelse. Reklamer skriftlig til selger, med kopi til megler, og beskriv hva som er galt og når du oppdaget det. Vent ikke på en håndverkervurdering — send den første meldingen med en gang og suppler etterpå.
Har du boligkjøperforsikring, dekker den juridisk bistand i slike saker. Selger har som regel eierskifteforsikring på sin side, og da møter du et forsikringsselskap, ikke en privatperson.
Dette er der førstegangskjøpere oftest bommer. Egenkapitalen skal dekke 15 prosent av prisen og omkostningene — banken låner deg normalt ikke penger til dokumentavgift.
| Post | Selveier, 3,8 mill. | Borettslag, 3,8 mill. | Kommentar |
|---|---|---|---|
| Dokumentavgift | 95 000 kr | 0 kr | 2,5 % av kjøpesum |
| Tinglysing skjøte | 585 kr | – | Fast gebyr |
| Tinglysing pant | 585 kr | ca. 480 kr | Per pantedokument |
| Andelsoverføring | – | ca. 5 000 kr | Gebyr til forretningsfører |
| Boligkjøperforsikring | 8–15 000 kr | 8–15 000 kr | Frivillig |
| Flytting | 5–25 000 kr | 5–25 000 kr | Selvhjelp eller byrå |
| Oppussing før innflytting | Varierer | Varierer | Maling og gulv før møbler |
Beløpene er veiledende og oppgitt i hele kroner for et eksempel på 3,8 millioner. Se dokumentavgift for hvordan avgiften beregnes ved arv, gave, nybygg og fritak.
Før du byr: sjekk hva du faktisk kan låne på boliglån, hvor mye egenkapital du må ha etter 15-prosentkravet, og om prisantydningen er realistisk med boligverdi.
For en selveierbolig er dokumentavgiften på 2,5 prosent den store posten, pluss tinglysingsgebyrer på noen hundre kroner per dokument. Legger du til boligkjøperforsikring og flytting, havner de fleste selveierkjøp på rundt 3 prosent av kjøpesummen i omkostninger. Borettslag slipper dokumentavgiften og kommer langt billigere ut.
Ja. Et bud er bindende fra det er gitt og fram til akseptfristen løper ut, og du kan ikke trekke det tilbake etter at selger har fått vite om aksepten. Blir budet akseptert, har du kjøpt boligen. Trekker du deg, kan selger kreve erstatning for tapet ved et nytt salg.
En tilstandsrapport etter forskriften vurderer rom for rom og gir tilstandsgrad fra TG0 til TG3. Bad, kjøkken, våtrom, drenering, tak og elektrisk skal undersøkes særskilt. TG2 betyr avvik som er normalt for alderen eller som bør utbedres, TG3 betyr et vesentlig avvik med behov for tiltak.
Ja. I et borettslag kjøper du en andel og en borett, ikke fast eiendom, og da påløper ingen dokumentavgift. Du betaler i stedet et lite gebyr for tinglysing av andelen i Løsøreregisteret. Til gjengjeld kommer fellesgjelden i tillegg til prisen, og den teller som din gjeld.
Du går gjennom boligen sammen med selger, leser av strøm og eventuelt vannmåler, og fyller ut en overtakelsesprotokoll som begge signerer. Er noe ikke i orden, føres det inn i protokollen der og da. Nøklene overleveres når megler har bekreftet at kjøpesummen står på klientkonto.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelse. I praksis betyr det at du sier fra skriftlig så snart du forstår at noe er galt. Ved forbrukerkjøp er det også en terskel på 10 000 kroner før et avvik regnes som en mangel.