Se hva lånet koster i måneden og totalt. Kalkulatoren håndterer både annuitetslån og serielån, og viser hvordan avdrag og renter fordeler seg over tid.
Dette er det første valget banken ber deg ta, og de fleste tar det uten å vite hva forskjellen betyr. Den er reell, men mindre dramatisk enn den høres ut.
| Annuitetslån | Serieån | |
|---|---|---|
| Terminbeløp | Likt hele veien | Starter høyt, faller jevnt |
| Avdrag | Øker gradvis | Likt hver termin |
| Renter totalt | Høyere | Lavere |
| Passer for | Stram økonomi, forutsigbarhet | God likviditet, vil betale minst |
På et boliglån på tre millioner over 25 år er forskjellen i totale renter typisk noen hundre tusen kroner — merkbart, men ikke avgjørende for de fleste. De aller fleste velger annuitet, fordi et forutsigbart terminbeløp er lettere å budsjettere med.
Renteendringer høres små ut i prosent og er store i kroner. På et lån på tre millioner koster ett prosentpoeng rundt 30 000 kroner i året før skatt — altså omtrent 2 500 i måneden.
| Lån | +1 prosentpoeng | +3 prosentpoeng |
|---|---|---|
| 2 000 000 | ca. 1 670 kr/md | ca. 5 000 kr/md |
| 3 000 000 | ca. 2 500 kr/md | ca. 7 500 kr/md |
| 4 000 000 | ca. 3 330 kr/md | ca. 10 000 kr/md |
| 5 000 000 | ca. 4 170 kr/md | ca. 12 500 kr/md |
Beløpene er før skatt. Rentefradraget gir deg 22 prosent tilbake, så den reelle kostnaden er omtrent 78 prosent av tallene over. Utlånsforskriften krever at du tåler nettopp tre prosentpoeng oppgang — det er derfor den siste kolonnen er verdt å se på før du signerer.
Nominell rente er ikke sammenlignbar mellom banker. Bruk alltid effektiv rente, som inkluderer etableringsgebyr, termingebyr og hvor ofte renten beregnes. To lån med samme nominelle rente kan skille med titusener over løpetiden fordi gebyrstrukturen er ulik.
Utlånsforskriften setter rammene, og bankene følger dem med små unntak:
Bankene har en liten fleksibilitetskvote til å gå utenfor kravene, men den er begrenset og brukes sjelden på førstegangskjøpere uten annen sikkerhet. Se egenkapitalkravet og guiden til boliglån.
Effekten av å betale ekstra er størst tidlig, fordi hver krone du fjerner fra hovedstolen sparer deg renter i alle gjenværende år. En ekstra innbetaling på 100 000 kroner i år fem av et 25-års lån til 5,5 prosent sparer betydelig mer enn samme beløp i år tjue.
To måter å ta gevinsten på: behold terminbeløpet og bli ferdig tidligere, eller senk terminbeløpet og behold løpetiden. Det første sparer mest.
Regn videre: boliglånskalkulatoren tar hensyn til egenkapital og fellesgjeld, refinansiering viser når det lønner seg å bytte bank, og gjeldsnedbetaling sammenligner strategier når du har flere lån.
Annuitetslån har likt terminbeløp hele veien — rentedelen er høy i starten og avdragsdelen øker gradvis. Serieån har fast avdrag, så terminbeløpet starter høyt og faller. Serieån er billigst totalt, annuitetslån er mest forutsigbart.
Utlånsforskriften setter to grenser: samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og lånet kan ikke overstige 85 prosent av boligens verdi. I tillegg må du tåle en renteoppgang på tre prosentpoeng.
Ja, hvis renten på lånet er høyere enn avkastningen du realistisk får ellers, etter skatt. Ekstra innbetaling går rett på hovedstolen og sparer deg renter i alle gjenværende år. Effekten er størst tidlig i løpetiden.
Effektiv rente inkluderer gebyrer og betalingshyppighet i tillegg til den nominelle renten. Det er det eneste tallet som er sammenlignbart mellom banker — nominell rente kan se lik ut mens gebyrene skiller lånene med tusener.
22 prosent av renteutgiftene. Betaler du 150 000 kroner i renter i løpet av et år, gir det 33 000 kroner lavere skatt. Fradraget kommer automatisk i skattemeldingen når banken rapporterer inn.