Et lavere terminbeløp er ikke det samme som et billigere lån. Kalkulatoren sammenligner dagens lån med et nytt tilbud, trekker fra gebyrene, og sier hvor lenge det tar før byttet har lønnet seg.
Gebyrer og satser endres. Etableringsgebyr settes av hver enkelt bank, tinglysingsgebyret fastsettes i statsbudsjettet, og rentene endres løpende. Kalkulatoren regner med annuitetslån og faste vilkår hele løpetiden, som ingen lån har i praksis. Be alltid om et skriftlig tilbud med effektiv rente før du bestemmer deg, og sjekk vilkårene i din egen låneavtale — særlig hvis du har fastrente.
Refinansiering betyr at du tar opp et nytt lån for å innfri et gammelt. Poenget er alltid det samme: lavere pris på pengene. Men det finnes to helt ulike situasjoner som begge kalles refinansiering, og de bør ikke blandes.
Her er gevinsten stor og opplagt. Kredittkortgjeld ligger typisk rundt 20 prosent effektiv rente, smålån uten sikkerhet fra 10 til 20 prosent. Får du flyttet dette over på et lån med sikkerhet i bolig til 6 prosent, sparer du store beløp uten å endre noe annet i økonomien. Har du 300 000 kroner i kredittkortgjeld til 22 prosent, betaler du 66 000 kroner i året bare i renter. Til 6 prosent er tallet 18 000.
Her er marginene mindre, men beløpene større. Et halvt prosentpoeng på tre millioner er rundt 15 000 kroner i året før skatt. Gevinsten kommer ikke av en dramatisk renteforskjell, men av at den lille forskjellen gjelder et stort beløp i mange år. Terminbeløpet regner du ut i lånekalkulatoren.
| Situasjon | Typisk rente før | Etter | Lønner det seg? |
|---|---|---|---|
| Kredittkortgjeld til boliglån | 20–24 % | 6–7 % | Nesten alltid |
| Forbrukslån til boliglån | 10–18 % | 6–7 % | Ja, hvis du har sikkerhet |
| Bytte bank, samme løpetid | 6,2 % | 5,3 % | Ja, gebyrene tas fort inn |
| Bytte bank, lengre løpetid | 6,2 % | 5,3 % | Lavere termin, høyere totalpris |
| Ut av fastrente før tiden | 5,0 % | 4,5 % | Sjelden — overkurs spiser gevinsten |
Rentene i tabellen er eksempler for å vise størrelsesorden, ikke gjeldende markedsrenter.
Dette er den vanligste måten et refinansieringstilbud kan se bedre ut enn det er. Et lån med lavere rente og lengre nedbetalingstid gir et markant lavere terminbeløp — og høyere totalkostnad. Selgeren snakker om månedsbeløpet, du bør regne på summen.
Dette betyr ikke at lengre løpetid alltid er galt. Har du et akutt likviditetsproblem, er lavere terminbeløp nettopp det du trenger, og prisen kan være verdt det. Poenget er å vite at du kjøper pusterom, ikke en besparelse. Trenger du en helhetlig plan for å komme ut av dyr gjeld, hjelper denne gjennomgangen og gjeldsnedbetaling mer enn et nytt lån.
Dette er det enkleste rådet på siden, og det som oftest gir størst effekt per minutt brukt. Fremgangsmåten:
Grunnen til at dette virker overraskende ofte, er økonomisk: å skaffe en ny boliglånskunde koster banken markedsføring, kredittvurdering og saksbehandling. Å beholde deg koster et tastetrykk. Mange banker har egne satser for kunder som ber om det, og de kommuniseres ikke av seg selv.
Får du nei, har du fortsatt tilbudet du kom med, og kan bytte. Bytteprosessen håndteres i praksis av den nye banken: de innhenter restgjeld, innfrir det gamle lånet og ordner pantet. Din jobb er å signere. Se også når du bør bytte bank.
Gebyrene er små i forhold til lånet, men de avgjør om et lite rentekutt er verdt bryet.
| Post | Typisk beløp | Merknad |
|---|---|---|
| Etableringsgebyr | 0–5 000 kr | Settes av banken, kan forhandles |
| Tinglysing av nytt pant | ca. 585 kr | Fast gebyr til Kartverket |
| Sletting av gammelt pant | ca. 585 kr | Kan bli krevd av gammel bank |
| Ny verdivurdering | 0–5 000 kr | Kreves ved høy belåningsgrad |
| Overkurs ved fastrente | Kan bli titusener | Bare hvis markedsrenten har falt |
Beløpene er veiledende og endres. Overkurs er den posten som kan velte hele regnestykket: har du bundet renten og markedsrenten har falt siden, må du kompensere banken for rentetapet ved å innfri før tiden. Be om et konkret innfrielsesoppsett før du regner på noe som helst.
Nominell rente er prisen på selve pengene. Effektiv rente er prisen på lånet: den inkluderer etableringsgebyr, termingebyr og hvor ofte renten beregnes og belastes. To tilbud kan ha identisk nominell rente og likevel skille med titusener over løpetiden.
Et regneeksempel: et lån på 300 000 over fem år til 9 prosent nominelt, med 3 000 i etableringsgebyr og 60 kroner i termingebyr, har en effektiv rente rundt 10 prosent. Uten gebyrene ville den vært 9,4. Forskjellen høres liten ut i prosent og er flere tusen kroner i praksis.
Banker er pålagt å oppgi effektiv rente i markedsføring og i lånetilbudet. Finner du den ikke, er det i seg selv informasjon. Bakgrunnen for hvordan renter regnes, står på hva er rente.
Refinansiering med sikkerhet betyr at lånet får pant i boligen din. Banken tar lavere risiko og gir lavere rente — typisk halvparten eller mindre av hva et usikret lån koster. Prisen du betaler er reell: gjelden er nå knyttet til hjemmet ditt, og ved mislighold kan boligen tvangsselges. Du trenger også ledig verdi, altså at boligån pluss det nye lånet holder seg innenfor bankens grense for belåningsgrad.
Refinansiering uten sikkerhet er et nytt forbrukslån som innfrir de gamle. Det kan fortsatt lønne seg — ett lån til 11 prosent er billigere enn fire smålån til 18 — men gevinsten er mindre, og du må passe særlig på løpetiden. Se privatlån for hvordan slike lån prises.
Om aktører som markedsfører «samle all gjeld». Annonsene lover lavere månedsbeløp, ikke lavere totalkostnad — og de to er ikke det samme. Se etter tre ting før du signerer: hvor lang den nye løpetiden er sammenlignet med de gamle lånene, hva den effektive renten er når etableringsgebyret er regnet inn, og om formidleren tar en egen provisjon. Er tilbudet fra en agent og ikke fra banken selv, spør hvem som betaler agenten. Sammenlign minst to tilbud, og bruk kalkulatoren over på begge.
Når den nye effektive renten er lavere enn dagens, løpetiden ikke forlenges, og du blir værende lenge nok til at gebyrene tjenes inn. Tommelfingerregelen er at et halvt prosentpoeng på et stort boliglån er verdt bryet, mens det å samle dyr forbruksgjeld lønner seg nesten uansett.
Typisk et etableringsgebyr i den nye banken og et tinglysingsgebyr for det nye pantedokumentet, samt et gebyr for å slette det gamle pantet. Samlet havner de fleste boliglånsbytter på noen tusen kroner. Har du fastrente, kan overkurs komme i tillegg, og den kan bli stor.
Ja. Be om et konkret tilbud fra en annen bank, og ring så din egen med tallet i hånden. Det koster banken langt mer å skaffe en ny kunde enn å beholde deg, og mange får rentekutt på én telefon. Får du nei, har du fortsatt tilbudet du kom med.
Fordi den inkluderer etableringsgebyr, termingebyr og hvor ofte renten beregnes, ikke bare den nominelle prosenten. To lån med identisk nominell rente kan skille med titusener over løpetiden fordi gebyrstrukturen er ulik. Nominell rente er markedsføring, effektiv rente er pris.
Det kommer an på renten og løpetiden. Å flytte kredittkortgjeld til 22 prosent over på et lån med sikkerhet i bolig sparer mye. Men aktører som markedsfører å samle gjeld, strekker gjerne løpetiden så terminbeløpet ser lavt ut, og da kan totalprisen bli høyere selv med lavere rente.
Nesten alltid, ja. Lavere terminbeløp med lengre nedbetalingstid betyr at du betaler renter i flere år. Et lån på 2 millioner til 6 prosent koster rundt 400 000 kroner mer i renter over 30 år enn over 20, selv om månedsbeløpet føles lettere.