Tre grenser avgjør hvor mye banken kan låne deg: fem ganger inntekt, 85 prosent av kjøpesummen, og at du tåler tre prosentpoeng høyere rente. Kalkulatoren regner ut alle tre og viser hvilken som stopper deg.
Kalkulatoren er et overslag, ikke et lånetilsagn. Kravene står i utlånsforskriften og fastsettes av Finansdepartementet etter råd fra Finanstilsynet. Både gjeldsgrad, egenkapitalkrav og avdragskrav er endret flere ganger, og satsene her kan være utdaterte når du leser dette. Levekostnadene i betjeningsevnen er avrundede anslag — hver bank har sine egne normtall. Sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet, og be banken din om en konkret vurdering før du planlegger et kjøp.
Norske banker står ikke fritt til å låne ut så mye de vil. Utlånsforskriften setter rammer som gjelder alle banker som låner ut i Norge, og de virker som fire samtidige filtre. Du må klare alle fire. Det hjelper ikke å ha rikelig egenkapital hvis inntekten er for lav, eller høy inntekt hvis du ikke har spart opp noe.
De to første er rene regnestykker. De to siste handler om hvordan lånet ser ut når det løper:
Selve terminbeløpet regner du ut i lånekalkulatoren, som også viser nedbetalingskurven og forskjellen på annuitet og serie. Denne siden handler om taket — hvor stort lånet i det hele tatt kan bli.
Dette er den enkleste grensen å regne på og den som overrasker flest. Taket gjelder samlet gjeld, ikke bare boliglånet, og tar utgangspunkt i brutto inntekt — altså før skatt.
| Brutto årsinntekt | Maks samlet gjeld | Med 300 000 i annen gjeld |
|---|---|---|
| 450 000 | 2 250 000 | 1 950 000 |
| 600 000 | 3 000 000 | 2 700 000 |
| 750 000 | 3 750 000 | 3 450 000 |
| 900 000 | 4 500 000 | 4 200 000 |
| 1 200 000 (to inntekter) | 6 000 000 | 5 700 000 |
Faste, dokumenterbare inntekter teller med: fastlønn, feriepenger, faste tillegg over tid og skattbare leieinntekter fra en godkjent utleiedel. Overtid som varierer fra måned til måned, engangsbonuser og barnetrygd teller ofte ikke, eller bare delvis. Er du selvstendig næringsdrivende, ser banken vanligvis på snittet av de tre siste årene, så ett godt år alene hjelper lite.
Her ligger den vanligste tabben. Banken slår opp i Gjeldsregisteret, som viser all usikret gjeld og alle innvilgede kredittrammer. En kredittkortramme på 100 000 kroner teller som 100 000 kroner i gjeld selv om saldoen er null. Har du tre kort med 50 000 i ramme hver, har du 150 000 i gjeld i bankens øyne, uten å ha brukt en krone.
Det samme gjelder handlekontoer og «kjøp nå, betal senere»-avtaler med innvilget ramme. Rydd opp i god tid: si opp kort du ikke bruker, og be om skriftlig bekreftelse på at rammen er slettet. Det kan ta noen uker før registeret er oppdatert, så gjør det før du søker om finansieringsbevis, ikke midt i en budrunde.
Studielån teller også med. Det har lav rente og myke betalingsvilkår, så det belaster betjeningsevnen lite — men et studielån på 400 000 kroner spiser 400 000 av de fem gangene inntekten din uansett.
Lånet kan normalt ikke overstige 85 prosent av det banken vurderer som boligens verdi. Ved kjøp i det åpne markedet er verdien som regel kjøpesummen du faktisk betalte, ikke prisantydning. Byr du 400 000 over prisantydning, får du ikke ekstra lån på grunnlag av det.
Har du sikkerhet i en annen eiendom — typisk foreldres bolig — kan de 15 prosentene dekkes med pant i stedet for kontanter. Kravet forsvinner ikke, det flyttes. Hvordan du bygger opp de 15 prosentene, er tema på siden om egenkapital.
Dette er grensen flest undervurderer, og den som oftest binder for husholdninger med barn. Banken regner ikke bare på om du klarer terminbeløpet i dag. De legger tre prosentpoeng på renten og sjekker at du fortsatt har nok igjen til mat, klær, transport, forsikring og strøm.
| Lån over 25 år | Termin ved 5,5 % | Termin ved 8,5 % | Differanse |
|---|---|---|---|
| 2 500 000 | 15 350 kr | 20 130 kr | +4 780 kr |
| 3 500 000 | 21 490 kr | 28 180 kr | +6 690 kr |
| 4 500 000 | 27 630 kr | 36 230 kr | +8 600 kr |
| 5 500 000 | 33 770 kr | 44 280 kr | +10 510 kr |
Tallene er avrundede annuitetsterminer uten gebyrer. Poenget er størrelsesordenen: på et lån på 4,5 millioner må du tåle at boutgiften stiger med rundt 8 600 kroner i måneden uten at økonomien ryker. Det er ikke et teoretisk scenario — styringsrenten i Norge har beveget seg mer enn tre prosentpoeng i løpet av få år flere ganger de siste tiene.
Bankene bruker ulike normtall for hva en husholdning trenger å leve for. Mange tar utgangspunkt i SIFOs referansebudsjett og legger på en margin. Det gjør at samme søker kan få ulikt svar i to banker, og er en av få steder der det faktisk lønner seg å spørre flere.
Er lånet høyere enn 60 prosent av boligverdien, må du betale minst 2,5 prosent av lånet i avdrag hvert år — eller det avdraget en 30-års annuitet ville gitt, om det er lavere. I praksis betyr det at du ikke kan ta avdragsfrihet i mange år på rad tidlig i lånet.
Når belåningsgraden er kommet under 60 prosent, kan banken innvilge avdragsfrihet. Det er nyttig i en periode med foreldrepermisjon, sykdom eller oppussing, men husk at renten løper uansett. Avdragsfrihet gjør lånet dyrere totalt — den gjør det bare billigere nå.
Bankene har lov til å gi et begrenset antall lån som bryter med kravene. Kvoten er en liten andel av utlånsvolumet hvert kvartal, og har vært satt høyere i Oslo enn i resten av landet fordi prisnivået der gjør kravene strående.
Problemet er hvem kvoten går til. Banken bruker den der risikoen er lavest og kunderelasjonen størst: etablerte kunder med lang historikk, folk som allerede eier og skal bytte, søkere med annen sikkerhet. En førstegangskjøper uten historikk i banken er sjelden først i køen. Planlegg som om kvoten ikke finnes, og la den være en hyggelig overraskelse hvis den treffer deg.
Når regnestykket ikke går opp, er dette de to vanligste utveiene. De ligner på hverandre i praksis, men rettslig er de svært forskjellige.
| Medlåntaker | Kausjonist | |
|---|---|---|
| Ansvar | Hele lånet, solidarisk | Et avgrenset beløp |
| Egen låneevne | Belastes fullt | Belastes med kausjonsbeløpet |
| Eierandel | Vanligvis ja | Nei |
| Komme ut av det | Krever refinansiering | Kan avtales når belåningen faller |
En medlåntaker — ofte en forelder eller en samboer — er fullt ut ansvarlig for hele lånet. Det står på vedkommendes gjeld, spiser av vedkommendes egen låneevne, og kan blokkere et fremtidig boligbytte. Skal medlåntakeren ut igjen senere, må lånet refinansieres, og da må du stå på egne ben overfor de samme kravene. Kjøper du sammen med noen du ikke er gift med, bør eierbrøk og innskudd skrives ned i en samboerkontrakt før overtakelse.
En realkausjon betyr at kausjonisten stiller pant i sin egen bolig for et avgrenset beløp, typisk de 15 prosentene du mangler. Risikoen er reell: går det galt, kan banken søke dekning i kausjonistens bolig. Det som skiller en gjennomtenkt kausjon fra en dårlig, er at beløpet er begrenset, at det er avtalt når kausjonen skal trappes ned, og at kausjonisten har fått uavhengig råd. Skal flere søsken hjelpes over tid, bør fordelingen skrives ned mens alle er enige.
Til den som vurderer å kausjonere: be om å se hele låneavtalen, ikke bare kausjonserklæringen, og spør banken eksplisitt hvilket beløp du hefter for og hva som skal til for å komme ut av den. Sett en påminnelse om å be om nedtrapping når belåningsgraden har falt under 60 prosent.
Flytende rente følger markedet og kan endres med varsel fra banken. Fastrente binder renten i typisk tre, fem eller ti år mot et påslag i pris. Over lange perioder har flytende vært billigst, rett og slett fordi banken tar seg betalt for å bære renterisikoen når du binder.
Men snittet er ikke poenget hvis du er den som ikke tåler en oppgang. Fastrente gir mening når marginene er små — ferskt lån, små barn, ett inntektsbortfall unna trobbel — og du trenger å vite hva boutgiften blir de neste årene. Merk at fastrenteavtaler kan koste å komme ut av: faller markedsrenten under din fastrente, må du betale overkurs ved innfrielse eller salg. En vanlig mellomting er å dele lånet og binde bare deler av det.
Finansieringsbeviset er bankens skriftlige bekreftelse på hvor mye de er villige til å låne deg. Du trenger det før du legger inn bud — megler spør etter det, og et bud uten finansiering på plass er ikke noe du bør legge inn.
Det er likevel et betinget tilbud. Banken tar forbehold om at boligen holder som sikkerhet, at inntekten din er som oppgitt, og om sin egen vurdering av det konkrete objektet. Leiligheter i prosjekter med høy fellesgjeld, boliger med kjent fuktskade eller små hybler kan bli vurdert strengere enn beviset ditt tilsier. Spør banken om det finnes objekttyper de ikke finansierer, før du bruker helgene på visning.
Beviset varer typisk tre til seks måneder og kan fornyes. Bytter du jobb, tar opp nytt forbrukslån eller får endret inntekt underveis, faller forutsetningene bort. Da må du si fra — et akseptert bud er bindende selv om finansieringen skulle svikte, og det er en dyr situasjon å havne i. Resten av prosessen fra visning til overtakelse er beskrevet under boligkjøp steg for steg.
Regn videre: lånekalkulatoren gir deg terminbeløp og totale renter, dokumentavgift viser omkostningene som kommer i tillegg, og boligverdi hjelper deg å vurdere om prisen er rimelig.
Gjeldsgraden setter taket på fem ganger brutto årsinntekt, altså 3 millioner i samlet gjeld. Har du 300 000 i studielån fra før, står det igjen 2,7 millioner til bolig. Men taket gjelder bare hvis du også har egenkapital nok til 85-prosentkravet og tåler stresstesten — i praksis er det ofte en av de to andre grensene som stopper deg først.
Ja. All gjeld teller: studielån fra Lånekassen, billån, forbrukslån, kredittkortgjeld og innvilget kredittramme selv om du ikke bruker den. Studielån har lav rente og er sjelden et problem for betjeningsevnen, men det spiser like fullt av de fem gangene inntekt.
En medlåntaker er like ansvarlig for hele lånet som deg, og lånet føres på vedkommendes gjeld. En kausjonist stiller sikkerhet, ofte pant i egen bolig, for en avgrenset del av lånet, og blir krevd hvis du ikke betaler. Begge deler er reell risiko for den som stiller opp.
Vanligvis tre til seks måneder, avhengig av bank. Det er et betinget tilbud, ikke en garanti — banken tar forbehold om at boligen holder verdi som sikkerhet, at inntekten din ikke har endret seg, og om egen vurdering av objektet. Endrer du jobb midt i en budrunde, bør du si fra til banken.
Ja, innenfor en fleksibilitetskvote som er en liten andel av bankens utlånsvolum per kvartal. Kvoten brukes stort sett på kunder banken kjenner godt, eller som har annen sikkerhet. Som førstegangskjøper uten historikk i banken bør du ikke planlegge for at den treffer deg.
Flytende rente har historisk vært billigst over tid, men svinger. Fastrente kjøper deg forutsigbarhet mot et påslag, og binder deg — vil du ut av avtalen før tiden, kan du måtte betale overkurs hvis renten har falt. Fastrente passer best når marginene er små og en renteoppgang faktisk ville vært et problem.