Femten prosent av kjøpesummen, pluss omkostningene. Kalkulatoren viser hva du må ha, hva du mangler, og hvor lang tid det tar å spare inn differansen.
Kravet er politisk og kan endres. Egenkapitalkravet står i utlånsforskriften, som Finansdepartementet fastsetter etter råd fra Finanstilsynet. Det har vært justert flere ganger, og det sirkulerer jevnlig påstander på nett om nye satser som ikke stemmer. BSU-satser og skattefradrag fastsettes i statsbudsjettet. Sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet og Skatteetaten, og be banken bekrefte hva som gjelder for deg.
Regelen er formulert som et tak på lånet, ikke som et krav til deg: banken kan ikke låne ut mer enn 85 prosent av boligens verdi. Resten må komme fra deg. Ved kjøp i det åpne markedet er «verdien» kjøpesummen du faktisk betalte — så jo mer du byr over prisantydning, jo mer egenkapital trenger du.
| Kjøpesum | 15 % egenkapital | Dokumentavgift | Trengs på konto |
|---|---|---|---|
| 2 500 000 | 375 000 | 62 500 | ca. 439 000 |
| 3 000 000 | 450 000 | 75 000 | ca. 526 000 |
| 4 000 000 | 600 000 | 100 000 | ca. 701 000 |
| 5 000 000 | 750 000 | 125 000 | ca. 876 000 |
| 6 000 000 | 900 000 | 150 000 | ca. 1 051 000 |
Siste kolonne forutsetter selveierbolig med tinglysingsgebyrer. Kjøper du borettslag, faller dokumentavgiften bort — men fellesgjelden legges til prisen når belåningsgraden regnes ut, så egenkapitalkravet følger totalprisen. Detaljene står under boligkjøp.
Det som ikke teller, er lånte penger. Det gjelder også om lånet kommer fra familie med tilbakebetalingsplikt — banken vil vite om det, og det påvirker betjeningsevnen din.
Boligsparing for ungdom er den eneste spareformen i Norge der staten betaler deg for å spare. Du får et skattefradrag på 20 prosent av årets innskudd, i tillegg til at bankene gjerne gir en høyere rente på BSU-konto enn på vanlig sparekonto.
Reglene som har stått seg over tid: du kan spare til og med det året du fyller 33, det er en øvre grense for hvor mye du kan sette inn per år og en samlet grense for kontoen. Både beløpsgrensene og fradragssatsen fastsettes i statsbudsjettet og har vært endret flere ganger — sjekk gjeldende tall hos Skatteetaten før du planlegger etter dem.
To praktiske poenger: fradraget forutsetter at du har skatt å trekke det fra i, så en student uten inntekt får det ikke. Og pengene er båndlagt til bolig — bruker du dem til noe annet, må du betale tilbake fradragene du har fått. Mer om ordningen på siden om BSU.
Det finnes tre måter familien kan bidra på, og de har helt ulike konsekvenser.
| Form | Teller som egenkapital? | Risiko for giver | Må dokumenteres |
|---|---|---|---|
| Gave | Ja | Pengene er borte | Gavebekreftelse |
| Forskudd på arv | Ja | Som gave, men påvirker arveoppgjøret | Skriftlig avtale |
| Lån fra familie | Nei | Kan tapes | Låneavtale, teller som gjeld |
| Realkausjon | Erstatter kontanter | Pant i egen bolig | Kausjonserklæring |
Skattefritt i Norge — arveavgiften er avviklet — men det bør skrives ned. Ikke fordi noen mistenker noen, men fordi et arveoppgjør kan ligge tjue år fram i tid, og da husker søsken ulikt. Skriv hva som ble gitt, når, og om det skal avkortes i arven senere. Har foreldrene flere barn, er det ryddigst å si eksplisitt hva som er tanken for de andre.
Ved realkausjon stiller foreldrene pant i sin egen bolig for et avgrenset beløp, typisk de 15 prosentene du mangler. Banken får sikkerhet, du slipper å ha kontantene, og på papiret koster det ingen noe. Det er nettopp derfor risikoen er lett å undervurdere.
Det som faktisk skjer hvis det går galt: klarer ikke låntakeren å betale, kan banken kreve kausjonisten. Ved realkausjon er sikkerheten foreldrenes bolig. I en periode med fallende boligpriser kan salget av din bolig gi mindre enn lånet, og differansen havner der. Kausjonen binder også foreldrenes egen låneevne så lenge den løper — det kan sperre for deres eget boligbytte eller for å hjelpe et yngre søsken.
Fire ting som gjør en kausjon forsvarlig: et konkret beløpsbegrenset ansvar i stedet for hele lånet, en skriftlig avtale om når kausjonen skal trappes ned og falle bort, at kausjonisten leser hele låneavtalen og ikke bare erklæringen, og at familien har snakket åpent om hva som skjer med de andre søsknene.
Forbrukslån markedsført som «egenkapital til bolig» dukker opp med jevne mellomrom. Det fungerer ikke, av tre grunner.
Banken ser det. Usikret gjeld rapporteres til Gjeldsregisteret, og boligbanken slår opp der før de gir finansieringsbevis. Et ferskt forbrukslån rett før en boligsøknad er ikke bare synlig, det er et varselsignal.
Det ødelegger regnestykket i begge ender. Lånet teller mot gjeldsgraden på fem ganger inntekt, og terminbeløpet spiser av betjeningsevnen. Et forbrukslån på 400 000 til 12 prosent koster rundt 5 300 kroner i måneden over ti år — penger som ellers kunne båret et par hundre tusen mer i boliglån. Se hvordan grensene henger sammen på boliglån.
Du sitter igjen med gjelden uansett. Blir det ikke noe kjøp, har du fortsatt et dyrt forbrukslån. Da er veien ut den samme som for alle andre: nedbetaling, ikke nye lån.
Dette er tallet folk helst vil unngå å se på, og det som gjør valgene tydelige. Tabellen viser hvor mange år det tar å spare 600 000 kroner fra null, med tre prosent avkastning.
Fem år er lenge, og i mellomtiden beveger boligprisene seg. Det er den ubehagelige delen av regnestykket: sikter du mot en bolig til fire millioner i dag, kan målet ha flyttet seg når du kommer dit. Tre måter å håndtere det på, i praktisk rekkefølge: øk sparebeløpet mens du bor billig, senk ambisjonen på første bolig, eller kjøp sammen med noen. Flere ideer til selve sparingen finner du under spare penger.
Prosentkravet endres ikke av at dere er to — men beløpet fordeles, og både inntekt og egenkapital legges sammen. To med 700 000 hver har samme låneevne som én med 1,4 millioner, så lenge ingen av dem har mye gjeld fra før.
Det som krever et minutts ettertanke, er skjevt innskudd. Legger den ene inn 500 000 og den andre 100 000, må det stå skriftlig. To måter: registrer riktig eierbrøk i skjøtet, eller la eierbrøken være 50/50 og avtal at den ene har et krav på differansen ved et eventuelt salg. Er dere samboere, hører dette hjemme i en samboerkontrakt. Uten noe skriftlig er utgangspunktet at dere eier etter det som er tinglyst, og et muntlig «vi vet jo begge to» holder dårlig fem år senere.
Regn videre: boliglån viser hva inntekten bærer, lånekalkulatoren gir terminbeløpet når du er i mål, og BSU går gjennom sparekontoen som bør stå først i køen.
Hovedregelen i utlånsforskriften er at lånet ikke kan overstige 85 prosent av boligens verdi, altså 15 prosent egenkapital. På en bolig til 4 millioner er det 600 000 kroner. I tillegg kommer dokumentavgift og gebyrer, som banken normalt ikke låner ut til.
Oppsparte midler på konto, BSU, fond og aksjer du selger, gave eller forskudd på arv, og verdien du har i en bolig du selger. Pant i en annen eiendom, typisk foreldres bolig, kan erstatte kontantene. Lånte penger regnes ikke som egenkapital.
I praksis nei. Banken ser forbrukslånet i Gjeldsregisteret, og det teller både mot gjeldsgraden og mot betjeningsevnen. Et forbrukslån til 12 prosent rente flytter deg lenger fra boliglånet, ikke nærmere. Det er også en dyr måte å låne på hvis kjøpet likevel ikke blir noe av.
Med 8 000 kroner i måneden og 3 prosent avkastning tar det rundt seks år fra null. Sparer du 12 000 i måneden, tar det i underkant av fire. Det er nettopp derfor BSU og eventuell hjelp hjemmefra betyr så mye — de korter ned et løp som ellers er langt.
Kausjonisten hefter for beløpet som er stilt sikkerhet for, og ved realkausjon står boligen deres som pant. Klarer ikke låntakeren å betale, kan banken søke dekning der. Kausjonen binder også kausjonistens egen låneevne så lenge den løper, og bør derfor være beløpsbegrenset med avtalt nedtrapping.
Prosenten er den samme, men dere deler den. To som kjøper for 4 millioner må til sammen stille 600 000 kroner. Skjevt innskudd bør skrives ned i en samboerkontrakt eller i skjøtet med riktig eierbrøk, ellers blir det vanskelig å dokumentere hvem som eide hva hvis dere går fra hverandre.